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奶茶店商铺租赁合同中需要注意的地方

2020-08-26 17:41:22

开奶茶店需要有固定的营业场所,处于成本以及资金实力的考虑,大多数创业者们往往会选择租赁商铺。现实中,租金合同大多是出租方提供,较多保护出租方利益,租赁者往往会遇到这样那样的问题。今天奶茶铺加盟商整理了几条奶茶店门店租赁中需要注意的一些问题。

 

产权,这是不是一个可以承租的房屋?

房屋的用途和土地用途,必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用,否则,将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。

明确房屋权利人,以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。如果是业主出租,要求核实房产证原件并保留复印件。

 

装修、装修免租期,以及到期如何处理。

商铺租赁中,经常有免租期,主要是承租人需要进行装修,实际不能办公营业,此种情形,约定不受租金。但免租期不是法律明确规定的概念,因此要明确约定清楚。

以及,若需要装修,合同到期时,承租方装修是折价或拆走,或归出租方?如果是折价,怎么折价?应该有明确约定。

在解除合同的违约责任中,违约金常常等同于押金或保证金,数额不高,往往小于装修损失,因此如果存在装修,应对装修损失做出违约情形下的约定。


是否转租,以及转让费。

如果上家租赁合同中有不得转租条款(事实上,租赁合同一般要求不得转租),那么,单方转租是无效的,业主随时可以收回商铺,而上一家很可能在收钱后“跑了和尚,庙也跑了”。如果一定要转租,一定要与转让方、业主,签订三方协议。

关于转让费。转让方一般会以“装修、人气积累”等收转让费,但只要双方约定,合同到期或其他原因导致合同解除的,高额的转让费是很难要回来的。

因此,如果是转租,一定要和转让方、业主,签订三方协议,明确转让费交给谁,尽可能签长租期,千万不能只签订一年,再约定到期优先续租;合同中明确:非承租方原因导致合同解除的,转让费退承租方,也可以考虑按比例退还转让费。

 

对那些重要或难以查明的事项做出陈述和保证。

合同中应要求出租方承诺:产权完整(不存在任何限制)、租期内无拆迁、影响正常营业的重大装修或市政改造、整体消防验收合格,市政配套能满足营业需要。

承租方难以了解物业外在潜在风险,包括:抵押、司法限制(如查封)、市政建设(封路、改造、拆迁等)、消防检验、工商注册是否受限等。

 

其它需要注意的细节问题。

1)商铺外部广告墙使用权,承租方是免费使用,还是另行支付要明确。

2)租金计费依据:是按建筑面积(使用面积/套内面积等),一定要明确;合同面积与实测面积差额处理,如面积超出了预期范围,承租方是否能解除合同。

3)商铺最迟交付时间、标准,免租装修期间,应当明确。

4)承租方是否能转租、合租或转让,除合同约定用途外,能否做其他类似用途等,一定要在合同中体现。

5)租金是否含税(业主是否提供发票)、保证金交付日期及方式、保证金退还期限;迟延交付租金,约定出租方给予一定宽限期(而不是直接约定解除合同)。

6)出租方柜台调整、装修或维修等影响正常营业的,应提前通知,是否减免、如何减免租金应当明确;水、电、电话线等资源是否涉及办理扩容或增量,以及无法满足正常进行需求的情形下,承租人有单方解除合同的权利。

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